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LOCATION : LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS DE LOCATION

Vous allez signer un contrat de location,

ou procéder au renouvellement de bail d'un locataire déjà en place ?

 

En tant que propriétaire vous avez l'obligation de remettre 3 diagnostics immobiliers concernant le logement loué.

Ces diagnoctics portent sur les risques naturels, technologiques et sismiques, la performance énergétique et la présence ou non de plomb et doivent être réalisés par un professionnel certifié.

Cette obligation de fournir ces documents s’applique à tous les propriétaires :
-du secteur privé (personne physique ou morale),
-ou du secteur public (organisme HLM, par exemple), quel que soit le régime de la location mis en place (location nue, meublée ou saisonnière, logement de fonction et location consentie à des travailleurs saisonniers).

Elle ne s’applique pas ni aux logements-foyers, ni aux logements utilisés moins de 4 mois par an.
 

L’obligation de fournir ces différents diagnostics vise à améliorer l’information du locataire. Le propriétaire n’est pas obligé d’effectuer des travaux, sauf pour ce qui concerne le plomb.

 

 L’état des risques naturels et technologiques


Depuis le 1er juin 2006, si la maison ou l’immeuble est situé :
-dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé,

-ou dans une zone de sismicité définie par décret, un état des risques naturels, technologiques et sismiques doit être remis à tout nouveau locataire entré dans les lieux postérieurement au 1er juin 2006 et annexé au bail. Pour savoir si vous êtes dans une telle zone, vous pouvez vous renseignez à la mairie, à la préfecture du département ou sur le site internet du département.

Ce diagnostic mentionne les risques naturels, technologiques ou sismiques auxquels est exposé le logement. Il doit être accompagné des extraits de documents permettant de localiser l’immeuble au regard des risques encourus (documents graphiques, note de présentation du plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou sismiques, documents permettant une délimitation et une qualification des phénomènes).


L’état des risques doit être établi moins de 6 mois avant la date de signature du bail par le propriétaire sur un formulaire type réglementaire disponible en mairie, à la préfecture ou sur internet à partir des informations fournies par le préfet, consultables en mairie ou préfecture (le cas échéant, frais de reproduction et d’expédition des informations à la charge du propriétaire). Le propriétaire est responsable du contenu du diagnostic : il peut cependant se faire assister par tout professionnel de son choix.

De plus, le propriétaire doit informer le locataire par écrit des sinistres dont il a connaissance, qui ont affecté l’immeuble collectif ou la maison et donné lieu à une indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique depuis 1982. L’information sur les sinistres antérieurs est mentionnée directement dans le contrat de location.

A défaut d’annexion de l’état des risques au bail ou à défaut d’information relative aux sinistres survenus, le locataire peut demander au juge la résolution du bail ou une diminution du loyer.




Le diagnostic de performance énergétique


Depuis le 1er juillet 2007, le propriétaire doit fournir un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) au locataire, qu’il s’agisse de la location d’une maison ou d’un appartement situé dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation.

Cette obligation ne concerne pas :
-les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation n’excédant pas 2 ans,
-les bâtiments indépendants dont la surface hors ½uvre brute est inférieure à 50 m²,
-les locaux qui n’utilisent pas d’énergie pour réguler la température intérieure (chauffage ou climatisation) pour une occupation humaine. Lorsqu’il s’agit d’un logement situé dans un immeuble collectif, le diagnostic de performance énergétique porte sur les parties privatives du lot.

Le diagnostic de performance énergétique est destiné à comparer et estimer la performance énergétique du logement. Il indique :
-soit la quantité d’énergie effectivement consommée (sur la base de relevés de consommations d’énergie),
-soit la quantité d’énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement.

Le logement est classé par deux étiquettes :
-une étiquette énergie le situant dans une grille d’évaluation classant les bâtiments suivant leur performance énergétique,
-une étiquette indiquant les émissions de gaz à effet de serre liées aux consommations d’énergie estimées ou relevées.

Le DPE est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances.


Valable 10 ans, le diagnostic de performance énergétique doit être annexé au bail lors de sa signature ou de son premier renouvellement, ainsi qu’au renouvellement intervenant après l’expiration du délai de validité du diagnostic.

Le propriétaire doit également tenir le DPE à la disposition de tout candidat locataire qui lui en fait la demande.
Attention : le DPE n’a qu’une valeur informative et le locataire ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l’encontre du propriétaire, pour exiger des travaux par exemple.

 

Le constat de risque d’exposition au plomb


Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) doit être fourni si le logement est situé dans un immeuble (y compris une maison individuelle) construit avant le 1er janvier 1949, quelle que soit la zone géographique.

Il ne porte que sur les parties privatives à usage d’habitation, y compris les éléments extérieurs (volets par exemple) d’une maison individuelle. Le CREP est également obligatoire pour les parties communes d’un immeuble, mais celui-ci n’a pas à être remis au locataire qui pourra toutefois demander à le consulter.

Le constat de risque d’exposition au plomb consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements (peinture notamment) du logement, qu’ils soient accessibles ou recouverts par un autre revêtement, mais il ne comprend pas l’obligation de rechercher l’existence de canalisations en plomb.

Il permet :
-d’identifier les revêtements contenant du plomb, qu’ils soient dégradés ou non,
-de décrire leur état de conservation,
-de repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradations du bâti,
-de connaître, le cas échéant, le risque immédiat lié à la présence de revêtements dégradés contenant du plomb, et le risque potentiel lié à la présence de revêtements en bon état (ou recouverts) contenant du plomb.
Une notice d’information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb doit être annexée au CREP.

Ce diagnostic doit avoir été établi moins de six ans avant la date de signature du contrat de location et être annexé au contrat de location lors de sa signature.

Toutefois, si le constat de risque d’exposition au plomb établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires (fixé par arrêté), sa validité n’est pas limitée dans le temps ; il n’y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location : le constat initial est alors joint à chaque contrat de location.

Si le CREP met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil limite, le propriétaire doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concernée ; il doit également immédiatement procéder, à ses frais, aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants.

A défaut, le propriétaire s’expose à recevoir une injonction du préfet.

En l’absence du CREP lors de la signature du bail, ou à défaut d’effectuer, avant la mise en location, les travaux nécessaires, la responsabilité pénale du propriétaire peut être engagée au titre du manquement à ses obligations particulières de sécurité et de prudence.